УКРАЇНА LIVE

У майбутньому році податок на нерухомість можуть прив’язати до вартості житла. Платити будуть навіть власники маленьких квартир.

В українському Facebook розгорнулася дискусія – новий Податковий кодекс може зобов’язати власника квартири в хрущовці платити до 100 000 грн податку за нерухомість на рік.

Швидко з’ясувалося, що автори проєкту допустили помилку, через що в розрахунках потенційних платників виявилося кілька зайвих нулів.

Проте, проєкт дійсно передбачає зміни для українців. Автори називають його “справедливим”, аналітики ринку нерухомості вважають інакше.

Зараз проєкт винесено на публічне обговорення і він поки не поданий до парламенту.

Податок на нерухомість – тепер платимо всі?

Нинішній порядок адміністрування податку за “квадратними метрами” можна порівняти з середньовічними податками “на вікна” або “на вогнище” – написав на своїй сторінці в Facebook автор проєкту Данило Гетманцев, глава комітету ВР з питань фінансів, податкової та митної політики.

Минулого тижня він опублікував порівняльну таблицю до законопроєкту про зміни до податкового кодексу.

Замість того, щоб розраховувати податок на нерухомість за квадратними метрами, він пропонує прив’язати податок до вартості житла.

Так, зараз квартира площею до 60 кв м і будинок до 120 кв м не обкладаються податком. Але за кожен зайвий метр власнику потрібно платити до 1,5% мінімальної зарплати – тобто 75 гривень за квадрат. Наприклад, власник квартири на Хрещатику площею 70 кв і квартири на Троєщині тією ж площею, платять однакову суму – 750 грн за ( за десять “зайвих” метрів).

Щоб виправити цю несправедливість, потрібно змінити підхід і розраховувати податки, виходячи з вартості об’єкта нерухомості, вважає Гетманцев. Максимальну ставку податку хочуть встановити на рівні 0,2% від оціночної вартості – для житла, і 0,3% – для нежитлової нерухомості на рік. У середньому річний податок на квартиру складе до 3000 грн, підрахували співрозмовники LIGA.net, які спецалізуются на ринку нерухомості.

З новим підходом згодні не всі.

Податковий консультант Володимир Рак у коментарі LIGA.net звертає увагу, що в самій формулі закладений “суб’єктивний показник”, який призведе до ще більшої несправедливості в розрахунках.

Базою оподаткування за новим законопроєктом, є оціночна вартість об’єкта, а не ринкова – тобто реальна вартість об’єкта. Щороку Фонд держмайна (ФДМ) буде передавати базу оціночної вартості квартири до податкової для розрахунку податку, говориться в проєкті.“Іншими словами, вводиться складна бюрократична система визначення бази оподаткування за участю оцінювачів та ФДМ”, – пояснює Рак.

Хто і як буде проводити “масову оцінку” в проєкті – не розкривається, зараз це схоже на “вимірювання середньої температури у лікарні”, розповідає старший партнер юридичної фірми Totum Юрій Хапко. А це викликає сумніви в її об’єктивності.

ФДМ нічого не оцінює, ФДМ – це регулятор, поспішив пояснити в коментарі Facebook глава фонду Дмитро Сенниченко. “Зараз немає загальнонаціональної бази даних із необхідною якістю деталізації. Результати оцінок деяких об’єктів, які купувалися/продавалися останніми роками – є. Потрібно створити bigdata platform, а потім її наповнювати знаннями”, – написав Сенниченко. Хто це буде робити, він не уточнив.

Ні нинішня, ні майбутня модель оподаткування – ніколи не будуть соціально справедливими, вважає Юрій Піта, президент Асоціації фахівців із нерухомості України.

В Україні не було практики масової оцінки нерухомості, тому процедура оцінювання вартості житла може супроводжуватися корупцією, каже Піта. Наприклад, нерухомість вартістю 150 000 грн можуть оцінити в 50 000 грн, і навпаки. “Потім це доведеться оскаржувати, переглядати, вийде затяжний процес, – каже Піта. – Не виключаю, що нова модель теоретично краща за першу. Але спочатку треба створити базу оцінки, а потім впроваджувати реформу – а не навпаки”.

Щоб модель оподаткування запрацювала – систему оцінювання необхідно автоматизувати, залучити туди міжнародних оцінювачів, IT-фахівців і реструктурувати команду-регуляторів ФДМ, вважає Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії SV Development.

“Укрзалізниця та Укрпошта свого часу повністю змінили структуру команди, те ж саме треба зробити в ФДМ, кваліфікації їхніх працівників не вистачає для такої масштабної роботи”, – вважає Костецький.

Хто у виграші?

Основна мета проєкту – зробити податок на нерухомість більш справедливим, відзначав автор проєкту Данило Гетманцев. Зокрема, він пропонує звільнити від сплати податку житло, яке належить пенсіонерам, інвалідам, ветеранам війни і праці, малолітнім, неповнолітнім і недієздатним особам.

Але це стосується тільки тих, в чиїй власності знаходиться один об’єкт нерухомості, оціночна вартість якого не перевищує певні показники. Для квартир у містах мільйонниках – це 300 мінімальних зарплат (1,4 млн грн), для інших – 100 мінімальних зарплат (472 300 грн).

Ще одна важлива особливість законопроєкту – податок планують стягувати не тільки з введених в експлуатацію будівель, але і з тих, які в експлуатацію не ввели, але фактично вони придатні до використання.

“Постає питання, хто буде мати можливість це визначати. ​​На практиці великі будівлі часто не вводять в експлуатацію, щоб уникнути оподаткування”, – зазначає Юрій Хапко.

Загалом, проєкт “сирий”, вимагає активних громадських обговорень і доопрацювань – погоджуються співрозмовники LIGA.net.

“Проєкт вводить додаткове фінансове навантаження на соціально незахищені верстви населення, ускладнює адміністрування. Більш того, це неактуально під час пандемії, коли багато країн намагаються дати податкові преференції бізнесу і своїм громадянам”, – робить висновок Рак.